A partir desta quinta-feira, 1º de outubro, os
financiamentos imobiliários pela
Caixa passam a ficar mais caros. Esse novo aumento de
juros,
o terceiro do ano, pode gerar custos adicionais de até 38 mil reais no
valor final do financiamento. E se a comparação for feita com os juros
praticados no final de 2014, o custo adicional na compra do imóvel é
ainda maior e pode chegar a até 177 mil reais.
Esses
aumentos foram verificados a partir de uma simulação realizada pelo
Canal de Crédito, site especializado em operações de crédito, que
comparou os custos dos financiamentos de imóveis pela Caixa em 2014 com
os custos verificados depois de cada uma das três elevações de juros
realizadas pelo banco neste ano: em janeiro, abril e agora em outubro.
As
elevações nas taxas de juros são resultado da menor captação de
recursos pela poupança, principal fonte de recursos do país para a
aquisição e a construção de imóveis.
Os
aumentos afetam todas as linhas de crédito da Caixa, desde aquelas
voltadas a clientes sem relacionamento prévio com o banco, até aquelas
oferecidas a servidores públicos e clientes com relacionamento, que
recebem salário pelo banco.
Os
financiamentos mais afetados são aqueles voltados a imóveis de maior
valor, que se enquadram no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Já os
financiamentos que se enquadram no Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
sofreram menos.
O SFH
engloba financiamentos de até 750 mil reais nos estados de São Paulo,
Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e de até 650 mil
reais nos outros estados. Os demais financiamentos são feitos dentro do
SFI.
Confira a seguir como as elevações de juros aumentaram os custos finais dos financiamentos de imóveis de 500 mil reais.
Linhas
de crédito // Valor final do financiamento em 2014 (juros) // Valor
final do financiamento em jan/15 (juros) // Valor final do financiamento
em abr/15 (juros) // Valor final do financiamento em out/2015 (juros)
Taxa Balcão // R$ 1.011.370,33 (9,15%) // R$ 1.011.370,33 (9,15%) // R$ 1.053.200 (9,45%) // R$ 1.078.079 (9,90%)
Relacionamento // R$ 989.120,66 (8,75%) // R$ 1.003.037,24 (9,00%) // R$ 1.042.047,14 (9,30%) // R$ 1.072.556 (9,80%)
Relacionamento+Salário // R$ 961.209,32 (8,25%) // R$ 986.334,94 (8,70%) // R$ 1.028.231 (9,00%) // R$ 1.055.968 (9,50%)
Servidor (Relacionamento) // R$ 971.292,09 (8,60%) // R$ 986.334,94 (8,70%) // R$ 1.028.231 (9,00%) // R$ 1.055.968 (9,50%)
Servidor
(Relacionamento+Salário) // R$ 947.202,5 (8,00%) // R$ 975.180,03
(8,50%) // R$ 1.011.725,81 (8,80%) // R$ 1.044.891 (9,30%)
E agora veja quais foram os aumentos em reais e em termos percentuais:
Condições
da simulação: valor do imóvel: 500 mil reais; entrada: 20% do valor do
imóvel; valor do financiamento: 400 mil reais; prazo: 360 meses; idade
do comprador: 45 anos.
Linhas de crédito // Aumento sobre 2014 em R$ // Aumento sobre 2014 em % // Aumento sobre maio em R$ // Aumento sobre maio em %
Taxa Balcão // R$ 66.709,00 // 6,6% // 24.879 // 2,4%
Relacionamento // R$ 83.435,00 // 8,4% // 30.509 // 2,9%
Relacionamento+Salário // R$ 94.759,00 // 9,9% // 27.737 // 2,7%
Servidor (Relacionamento) // R$ 84.676,00 // 8,7% // 27.737 // 2,7%
Servidor (Relacionamento+Salário) // R$ 97.689,00 // 10,3% // 33.165 // 3,3%
Confira a seguir como as elevações dos juros aumentaram os custos finais dos financiamentos de imóveis de 800 mil reais.
Condições
da simulação: valor do imóvel: 800 mil reais; entrada: 20% do valor do
imóvel; valor do financiamento: 640 mil reais; prazo: 360 meses; idade
do comprador: 45 anos.
Linhas de crédito // Valor final do
financiamento em 2014 (juros)* // Valor final do financiamento em jan/15
(juros) // Valor final do financiamento em abr/15 juros) // Valor
final do financiamento em out/15 (juros)*
Taxa Balcão // R$ 1.454.253 (9,20%) // R$ 1.593.136 (11,00%) // R$ 1.593.136 (11,00%) // R$ 1.631.294 (11,50%)
Relacionamento // R$ 1.446.469 (99,10%) // R$ 1.570.090 (10,70%) // R$ 1.570.090 (10,70%) // R$ 1.608.391 (11,20%)
Relacionamento+Salário // R$ 1.438.686 (9,00%) // R$ 1.554.726 (10,50%) // R$ 1.554.726 (10,50%) // R$ 1.593.094 (11.00%)
Servidor (Relacionamento) // R$ 1.423.120 (8,80%) // R$ 1.554.726 (10,50%) // R$ 1.554.726 (10,50%) // R$ 1.593.094 (11,00%)
Servidor
(Relacionamento+Salário) // R$ 1.411.395 (8,65%) // R$ 1.531.680
(10,20%) // R$ 1.531.680 (10,20%) // R$ 1.554.743 (10,50%)
Veja na tabela a seguir os aumentos em reais e em termos percentuais:
Aumento sobre 2014 em R$ // Aumento sobre 2014 em % // Aumento sobre maior em R$ // Aumento sobre maior em %
R$ 177.041,00 // 12,20% // R$ 38.158,00 // 2,40%
R$ 161.921,00 // 11,20% // R$ 38.301,00 // 2,40%
R$ 154.408,00 // 10,70% // R$ 38.368,00 // 2,50%
R$ 169.974,00 // 11,90% // R$ 38.368,00 // 2,50%
R$ 143.348,00 // 10,20% // R$ 23.063,00 // 1,50%
Fonte: Canal do Crédito
Surpresas
Como
é possível observar pelas simulações, as elevações de juros provocaram
elevações significativas nos custos finais dos financiamentos. Segundo
Marcelo Prata, presidente do Canal do Crédito, o que mais assusta em
todo esse movimento da Caixa é a imprevisibilidade dos aumentos.
Ele
afirma que a Caixa ainda tem espaço para novas elevações, sobretudo
porque os financiamentos regulados pelo SFH, que são aqueles de menor
valor, podem ter juros de até 12% ao ano e atualmente a maior taxa
cobrada pela Caixa nas linhas de crédito que entram no SFH é de 9,9%.
"A
Caixa saiu de taxas de 8% ao ano para 9,9% ao ano em menos de um ano,
então ela tem margem para subir ainda mais os juros já que ela pode
chegar a taxas de até 12% no SFH", diz Prata.
Além
dos aumentos em si, que já são suficientemente prejudiciais, Prata diz
que a forma como a Caixa está anunciando os aumentos piora ainda mais a
situação, já que ao anunciar as elevações de juros de forma fragmentada,
o banco dificulta o
planejamento financeiro de potenciais compradores de imóveis e de participantes do mercado.
© Thinkstock/karelnoppe
Casa própria: Caixa elevou os juros dos financiamentos três vezes em menos de um ano
"Não dá para saber
se a Caixa está aumentando os juros para ajustar sua margem operacional
e cobrir seus custos, ou se ela está fazendo um movimento para
restringir o crédito. Isso deixa o mercado inseguro", diz.
Descontos
Ainda
que os juros dos financiamentos estejam maiores, com a menor demanda
para aquisição de imóveis, compradores podem encontrar bons descontos,
na opinião de Prata.
Assim,
se o imóvel estiver com um preço atrativo, ele pode compensar os maiores
custos do financiamento. Mas é importante avaliar o preço de casas e
apartamentos semelhantes para verificar se o desconto é real e fazer
algumas continhas para checar se esse desconto é capaz de cobrir o gasto
adicional com o financiamento.
Prata
lembra que, caso o comprador entre em um financiamento com taxas altas
para aproveitar uma boa oportunidade de compra, é possível fazer a
portabilidade de crédito e transferir o financiamento a outro banco
futuramente.
Assim, se as
taxas dos financiamentos ficarem mais baixas nos próximos anos, é
possível migrar a dívida para outro banco que ofereça essas taxas
menores, em linha com o mercado.